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zur Betriebs­kosten­abrechnung

Betriebskosten: Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche, wenn nicht alle Wohnungen Wasserzähler besitzen
Sind nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet, so hat derjenige Mieter, dessen Wohnung mit einem Zähler ausgerüstet ist, keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung.

Hintergrund
Die Klägerin rechnete als Vermieterin die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nachdem Anteil der Wohnfläche ab. Dies galt auch für die Wohnung der Beklagten, die seit März 2003 mit Zählern zur verbrauchsabhängigen Erfassung der Wasserkosten ausgestattet ist. Für den Abrechnungszeitraum 2004 ergaben sich zulasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 EUR und eine daraus resultierende Nachforderungvon 99,60 EUR. Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Klägerin aufgrund der in ihrer Wohnung vorhandenen Wasserzähler verpflichtet gewesen sei, die Wasserkosten in ihrem Fall nach Verbrauch abzurechnen. Demzufolge habe sich für den Abrechnungszeitraum 2004 bei ordnungsgemäßer Ablesung der Zählerstände nur ein Betrag von lediglich 227,47 EUR und entsprechend ein Guthaben zu Gunsten der Beklagten ergeben. Alle Instanzen sprechen der Klägerin Recht zu.

Entscheidung
Laut Bundesgerichtshof ist die Klägerin berechtigt, die Wasserkosten nach Wohnfläche umzulegen, und zwar für alle Wohnungen des betreffenden Mietshauses. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB mangels anderweitiger Vereinbarung sowie Nichtvorliegens eventueller Sonderregelungen vor. Eine Abrechnung nach dem Wasserverbrauch wäre nur dann vonnöten gewesen, wenn auch tatsächlich alle Wohnungen mit Verbrauchserfassungszählern ausgestattet worden wären, was vorliegend ja gerade nicht der Fall ist.

Um den Umlagemaßstab aus Sicht von Billigkeitsgründen in Frage zu stellen, reichen bloße Zweifel der Beklagten nicht aus. Nur für besondere Ausnahmefälle kann der Mieter einen Anspruch auf Abweichung des gem. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssels herleiten. Hierzu muss allerdings eine krasse Unbilligkeit angenommen werden. Dies sei vorliegend jedoch nicht erfüllt.

BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07

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