Sonderumlage vor Eigentumswechsel

Erwerber muss vor Eigentumswechsel beschlossene Sonderumlage zahlen

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet für die Raten einer Sonderumlage, die nach seinem Eigentumserwerb fällig geworden ist. Das gilt auch, wenn die Sonderumlage vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

Hintergrund

Die klagende Wohnungseigentümer­gemeinschaft (WEG) verlangt vom beklagten Eigentümer die Zahlung einer Sonderumlage.

Der Eigentümer hatte seine Wohnung im Mai 2004 durch Zwangsversteigerung erworben. Zuvor, im Dezember 2003, hatte die WEG eine Sonderumlage beschlossen. Diese sollten die einzelnen Eigentümerin Raten ab Januar 2004 zahlen. Die WEG verlangt vom beklagten Eigentümer die Zahlung der Raten von Juni bis Dezember 2004.

Der beklagte Eigentümer meint, nicht zahlen zu müssen, da die Sonderumlage vor seinem Eigentumserwerb beschlossen worden sei. Er werde mit Schulden der früheren Eigentümer belastet, die aus abgeschlossenen Sachverhalten stammten. Die Fälligkeit der Raten sei nur so gewählt worden, um die alten Schulden auf neue, zahlungskräftigere Eigentümer zu übertragen. Eine Fälligstellung für bereits bestehende Verbindlichkeiten in ferner Zukunft sei keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung. Deshalb sei ein solcher Beschluss für einen Erwerber nicht bindend.

Entscheidung

Das Landgericht Saarbrücken gibt der WEG Recht und folgt damit der herrschenden Auffassung. Der Eigentümer muss die Sonderumlage zahlen, soweit die Raten nach seinem Eigentumserwerb im Mai 2004 fällig geworden sind.

Die Zahlungspflicht ergibt sich aus dem Eigentümerbeschluss vom Dezember 2003. Dieser ist für den beklagten Eigentümer als Sondernachfolger des früheren Eigentümers der Wohnung verbindlich. Die WEG ist grundsätzlich befugt, zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten eine Sonderumlage zu beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Obwohl die Sonderumlage bereits im Dezember 2003 und damit vor dem Eigentumserwerb des beklagten Eigentümers beschlossen worden ist, haftet dieser für die nach seinem Eigentumserwerb fällig gewordenen Monatsraten des auf ihn entfallenden Anteils der Sonderumlage. Dadurch wird der Eigentümer auch nicht unbillig belastet. Er hatte die Möglichkeit, sich vor der Ersteigerung des Wohnungseigentums bei dem Verwalter der WEG nach den ihn bindenden Beschlüssen der Gemeinschaft zu erkundigen und sein Verhalten darauf einzurichten.

Im entschiedenen Fall sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die WEG durch die Beschlussfassung rechtsmissbräuchlich gehandelt und die Fälligkeit der einzelnen Ratender Sonderumlage deshalb hinausgeschoben hat, um sich mit einem künftigen Erwerber einen vielleicht finanzkräftigen Schuldner zuverschaffen. Die Ratenzahlung sollte vielmehr eine nicht tragbare finanzielle Belastung aller zur Zahlung verpflichteter Wohnungseigentümer vermeiden.

(LG Saarbrücken, Urteil v. 27.5.2009, 5 S 26/08)

(Quelle: www.haufe.de)

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